世邦魏理仕商業地產金融手段向多元化發展
新浪樂居訊 2014年4月8日，北京-商業地產是一個資產和金融屬性明顯的行業，隨著商業地產的迅猛發展，其對長期資金的需求也日益加大。金融手段多元化可提供新的融資渠道和退出機制，這對商業地產投資者以及開發商來說便尤為重要。 商業地產潛力巨大 目前，我國國內消費市場仍處於高速發展階段，國內社會消費品零售總額在過去五年間的平均增長率高達15.4%。盡管如此，我國國內消費在2013年隻占總體GDP的35.9%，遠遠低於世界其他主要經濟體的50%以上的水平。因此，國內消費市場存在巨大的增長空間與潛力，為商業地產的發展提供瞭一個堅實的基礎。
自2011年以來，中國商業地產市場飛速發展。2011年至2013年辦公樓和商業項目投資額年平均增長超過25%。一二線主要城市辦公和商業物業租金也保持著平穩上漲的趨勢。預計未來，商業地產市場仍有很大空間和潛力。 REITs前景看好 目前在一二線城市，商業地產發展已逐步趨向成熟，市場上優質項目逐漸增加。傳統的房地產金融時間短，形式單一，已滿足不瞭商業地產長遠的發展。像國外成熟商業地產市場一樣，以REITs(Real Estate InvestmentTrusts，房地產投資信托基金)為主角持有成熟的商業物業成為市場發展的重要趨勢。
公司貸款,高雄融資貸款,及銀行支票貼現利率比較推薦 世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管邵律先生認為："REITs作為商業地產發展未來的方向，不僅能分散投資風險，還能深入挖掘資產的價值，通過估值來盤活資產，同時還能有助於維持項目現金流的穩定。" REITs在我國起步較晚，2005年底，越秀REITs在香港上市，成為第一支以內地物業為交易對象的REITs。由於我國相關法律還不完備，REITs一直未正式啟動。2011年4月，匯賢產業信托在香港上市，成為全球首支以人民幣計價的房地產信托投資基金。2013利率【代書借款一次搞懂懶人包】代書借款-年7月，開元酒店基金成功在香港上市，成為中國內地上市的首個酒店信托基金。2013年底，日本的春泉產業信托也將北京的兩棟甲級寫字樓在香港打包上市。
多元融資手段
世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯先生認為REITs是給有財力培育投資物業開發商的一個退出及資本循環的機制。對於開發商持有商業地產項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案： 1. 股本融資簡單來說，即出讓項目部份股權，引進機構性財務投資者。開發商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關安排。 2. 夾層貸款融資除開發商自有資金、股本融資及商業銀行開發貸款外，在債務與項目資產價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構性投資及財富管理公司能為項目開發商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現在一般年利息在百分之十二至十五，取決於項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。 3. 預售項目開發商可與部分買傢及商場投資者約定預售大型住宅項目內的商業部份，以建造及轉交方式提供基本或指定規格房產，從而減低此部份的退出風險，但在售價方面須提供一定折扣優惠。
上述各項融資方案都受項目所在位置、市場供求情況、項目土地成本、建造成本、退出售價及開發商背景和聲譽等因素影響。 世邦魏理仕認為，鑒於信貸政策收緊，商業地產融資方式將趨於多元化，從傳統融資方式(自有資金，銀行貸款等)轉向直接融資，出現更多的投資產品和融資渠道，REITs等房地產金融模式將隨著中國商業地產的進一步成熟，在未來勢必會得到蓬勃的發展。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/11262680636.shtml
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